【旅游、文化、养老地产项目分析x】

文化旅游、休闲养老地产项目分析

一、项目背景

文化旅游、休闲养老地产是在中国国民经济及房地产高涨的情况下产生的， 具有房地产 + 旅游+文化三合一特色。

近年来随着经济发展速度的加快， 城市也变得越来越大， 伴随而来的是人居质量的问题， 住和行被越来越多人关注，远离空气污染、水源污染、噪音污染以及各种有害物质、辐射等 是都市富裕阶层的必然选择， 回归大自然是人类的本性也是都市人的渴望。

　为顺应市场需要， 文化旅游、休闲养老项目也就应运而生。

二、项目可行性分析

1、政策因素 随着传统房地产发展的日趋饱和及政策的宏观调控，对开发商和地方政府来说，在新的 地产领域找到突破口已成为一种趋势。文化旅游、休闲养老地产应会得到地方政府最大限度 的政策支持。

2、经济因素 文化旅游、休闲养老项目最大的特点是“一低三高”：低密度、高绿化、高品质、高享 受。因此文化旅游、休闲养老产品及相关的地产开发具备极高的经济价值。

3、社会因素 健康、运动、绿色、生态休闲、养身是城市高端群体最时髦的语言，更是其永恒的追求， 文化旅游、休闲养老产品正好满足了这样的潮流和需求。

4、技术因素 文化旅游、休闲养老项目重在前期产品的策划和项目整体规划，因此具体实施过程不存 在技术障碍。

三、项目定位

1、项目市场定位

该类产品主要面向发达城市的中、高端人群， 即 20%的人产生 80%的消费的群体，具有较 高的文化素质， 较强的消费能力和较高的消费意识， 极强的健康意识和休闲意识以及对生态、 自然休闲的渴望。

核心群体：城市高端人群（政府领导、企业主、外企高管、外籍人士）

重要群体：城市中产人群（公务员、企业白领、文化艺术界人士）

2、项目产品功能定位 产品定位为休闲、旅游、养生养老、度假之场所，体现多用途、多功能。建筑风格定位 生态环保理念，突出环境优势，尽量让居住者最大限度地贴近自然，主要表现以下几个方面：

生态性：自然、绿色、田园乡村

功能性：休闲、度假、养身、商务 文化性：田园文化、山水文化、温泉文化、国学文化

四、项目模式分析

1、土地

以文化旅游、休闲养老地产概念为依托，土地可通过出让、租赁、征用等方式取得，比 如旅游文化用地、集体用地、林场等，确保证政府以较低的价格供应。

2、资金 通过对项目进行整体策划与包装，使其具备良好的赢利能力和升值潜力，可以通过引入 战略投资者、股权融资、抵押贷款等多种方式进行融资活动。

3、经营模式

（1）项目公司实行董事会领导下的总经理负责制，制定年度经营指标。

（2）总公司为最大股东，其他投资主体按出资额分别持股。按各自所占股权比例进行利 益分配，项目若发生亏损，则亏损额亦按各自股权比例承担。

（ 3）调动多方力量，开发商、投资者（银行等） 、策划公司、规划设计团队、运营团队 都能参与进去，各司其职、各尽其责、相互配合。

（4）为鼓励经营团队管理见成效，使项目利润最大化，可考虑给予项目公司管理团队一 定比例期权激励。

（ 5）明确总公司与项目公司职责， 重大经营决策或关系项目公司利益的重大事项须报总 公司批准执行，比如：购买土地、规划、重大招投标等。其它如策划、设计方案、融资（总 公司提供平台）、销售等方面由项目公司自行解决。

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