[物业规划及规划技巧x] 物业职业规划及目标

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物业规划及规划技巧

第一节 物业规划的基本知识

一、城市规划的主要内容

二、城市总体规划的主要内容

三、分区规划的主要内容

四、详细规划的主要内容

五、物业管理公司参与规划设计的要点

第二节 物业规划技巧

一、居住区的分类及其用地组成

二、居住区规划的内容

三、居住区的规划设计

四、住宅建筑规划

五、公共建筑规划

六、居住区道路规划技巧

七、居住区绿地的规划布置技巧

八、室外场地和环境小品的规划技巧

第三节 写字楼的规划与设计技巧

一、现代写字楼的特征

二、现代写字楼的共同要素

三、写字楼的公共服务设置

第四节 商业楼宇的规划与设计

一、商业圈分析

二、商业楼宇位置的确定与评价

三、商店外观设计

四、商店内部环境装饰

第一节 物业规划的基本知识

城市规划是政府关于城市发展目标的决策规划。一般都将城市规划工作分为总体规划和详细规划两个阶段。总体规划主要是研究确定城市发展目标、原则、战略部署等重大问题、是制定后一阶段详细规划的依据。详细规划是对有关问题的深入研究和制定方案、也可以反馈到对总体规划的调整及补充。在实际工作中、为了便于工作的开展、在正式编制总体规划前、可以由城市人民政府组织制定城市规划纲要、对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见、作为总体规划的依据。根据根据城市的实际情况和工作需要、大城市和中等城市可以在总体规划基础上编制分区规划、进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量、协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、不同的任务、目标和深度要求、分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市规划工作中各个阶段的内容主要有：

一、城市规划纲要的主要内容

城市规划纲要的任务是研究确定总体规划的重大原则问题、结合国民经济长远规划、国土规划、根据当地自然历史的现状、确定城市地域发展的战略部署。城市规划纲要经城市人民政府研究决定后、作为编制城市规划的依据、主要内容如下：

1．论证城市发展的技术经济依据和发展条件；

2．拟定城市经济社会发展目标；

3．论证城市在区域中的战略地位、原则、确定市域城镇布局。

4．论证并原则确定城市性质、规模、总体布局和发展方向。

城市规划纲要的成果以文字为主、辅以城市发展示意性图纸(1∶25000～1∶100000)。

二、城市总体规划的主要内容

城市总体规划的任务是根据城市规划纲要、综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态、统筹安排城乡各项建设用地、合理配置城市各项基础工程设施、并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性、引导城市合理发展、其规划期限一般为20年。

总体规划的主要内容如下：

1．对市和县辖行政区范围内的城镇体系、交通系统、基础设施、生态环境、风景资源开发进行合理布置和综合安排。

2．确定规划期内城市人口及用地规划、划定城市规划区范围。

3．确定城市用地发展方向和布局结构、确定市、区中心的位置。

4．确定城市对外交通系统的结构和布局、编制城市交通运输和道路系统规划、确定城市道路等级和干道系统、主要广场、停车场及主要交叉路口形式。

5．确定城市供水、排水、供电、通讯、燃气、供暖、消防、环保、环卫、防洪等设施的发展目标和总体布局、并进行综合协调。

6．确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和总体布局。

7．确定人防建设、防震防灾规划。

8．确定自然保护地带、风景名胜、文物古迹、传统街坊划定保护和控制范围、提出保护措施。

9．编制历史文化名城的保护规划。

10．确定旧城改造、用地调整原则、方法和步骤、提出控制旧城人口密度的要求和措施。

11．对规划区内农村居民点、乡镇企业等建设用地和蔬菜牧场、林木花果、副食品基地做出统筹安排、划定绿化地带和隔离地带。

12．进行综合技术经济论证、提出实施规划的步骤和方法。

13．编制近期建设规划、确定近期建设目标、内容和实施部署。

总体规划以文本及图纸实施、文本为规划文本及规划说明、基础资料、图纸主要为城市现状图、市域城镇体系规划图、道路交通规划图、各项专业规划图及近期建设规划图(1∶5000～1∶10000)

三、分区规划的主要内容

城市可根据需要编制分区规划。分区规划的任务是：在总体规划的基础上、对城市土地利用、人口分布和公布设施、基础设施的配置作出进一步的规划安排、为详细规划和规划管理提供依据。

主要内容如下：

1．规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标。

2．确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。

3．确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。

4．确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围、空间形态的保护要求。

5．确定工程管线的位置、走向、管径、服务范围及主要工程设施的位置和用地范围。

分区规划包括规划文本、附件及图纸(规划分区图、分区现状图、分区土地利用规划图、专业规划图、比例尺1∶5000)。

四、详细规划的主要内容

详细规划是以总体规划或分区规划为依据、详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求、或对建设项目作出具体的安排和规划设计。

其主要内容如下：

1．控制性详细规划

1)详细确定规划地区内各类用地的界线和适用范围、建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标、规定各类用地的适建、不适建、有条件可建的建筑类型、规定交通出入口方位、建筑后退红线的距离等。

2)确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高等。

3)确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

4)制定相应的土地使用与建筑管理规定细则。

规划文件为土地使用、建设管理细则与附件、图纸(当规划范围现状图、控制性规划图(比例尺为1∶1000～1∶2000))。

2．修建性详细规划

1)建设条件分析和综合技术经济论证。

2)建筑和绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置图。

3)道路系统规划设计。

4)绿地系统规划设计。

5)工程管线规划设计。

6)竖向规划设计。

7)估算工程量、拆迁量和总造价、分析投资效益。

规划文件为规划设计说明书及图纸(规划范围现状图、规划总平面图、各专业规划图、竖向规划图、透视图)。

五、物业管理公司参与规划设计的要点

1．配套设施的完善

如果是一个居住小区、那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼、那么商务中心和停车场就显得很重要。

2．水电供应容量的问题

物业在规划设计时、要根据实际情况、充分考虑到地域特点和发展需要、以此来规划设计水电供应容量问题。

3．安全保卫系统

在考虑成本的前提下、尽可能设计防盗报警系统、给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网、因为各式各样的防盗网不仅影响美观。而且一旦发生火灾、就无法逃离火场、彼时的安全、此时却成了更大的危险、这在香港等一些地区已有血的教训。

4．垃圾处理的方式

根据各地气温不同、决定宜否采用垃圾通道。如采用这种方式、则应考虑如何通过管理来保持通道清洁、使之不致于成为一个异味和蚊蝇孳生源；如不采用通道、则应考虑如何在各楼道设垃圾桶、分发垃圾袋、并由专人收倒垃圾。

5．消防设备的设置

在建筑设计中、消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角、比如大楼中的通道部分、电缆井部分、自动喷淋装置的安装部位等。

6．对建筑材料的选用

物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况、向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告、以便设计单位择优选用。

7．对于一些细微之处的意见。

物业管理公司应从住户的立场出发、尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题、提请设计单位注意。比如前面讲到的铝合金窗的安装情况、类似这种细节问题都应考虑到并提出意见。

第二节 物业规划技巧

物业规划这里主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分。居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性建设规划。它的任务是为居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适方便、卫生、安宁和优美的环境。

一、居住区的分类及其用地组成

1．居住区的分类

居住区是指具有一定人口和用地范围、并能满足居民日常生活所需要的物质和文化功能、以城市干道所分割或自然界限所围成的相对独立的区域。居住区规模以居住人口的数量和用地面积来区分。我国居住区按不同规模分为三级：

(1)居住区：居民数量为3～6万人、占地面积为50～100公顷、服务半径为800～1000m。

(2)居住小区：居民数量为5000～15000人、占地面积12～35公顷、服务半径为500m左右。

(3)居住生活单元：居民人口数量2000～3000人、占地面积为2～3公顷、是相对独立的居住场所。

2．居住区用地组成

(1)居住建筑用地；

(2)公共建筑和生产性建筑占地；

(3)道路和广场用地；

(4)园林绿地和体育场地等。

二、居住区规划的内容

居住区规划一般有以下几个方面：

1．选择、确定用地位置、范围；

2．确定人口数量和用地面积；

3．拟定居住建筑类型(包括单身职工)、层数比例、数量、布置方式；

4．拟定公用服务设施的内容、规划、数量(用房与用地)、分布和布置方式；

5．拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；

6．拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；

7．拟定有关的工程规划设计方案；

8．拟定各项技术经济指标和造价估算。

三、居住区的规划设计

1．居住区规划是项综合性较强的设计工作、一般应满足以下几方面的要求：

1)使用要求

创造一个生活方便的居住环境、如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点、选择合适的住宅类型、合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布方式、合理地组织居民室外活动、休息场地、绿化和居住区的内外交通等。

2)卫生要求

为居民创造一个卫生、安静的居住环境、要求居住区有良好的日照、通风等条件、以防止噪声的干扰和空气的污染。

3)安全要求

为居民创造一个安全的居住环境。

(1)防火

为保证一旦发生火灾时居民的安全、防止火灾的蔓延等。因而建筑物之间要保持一定的防火间距、防火间距的大小与建筑物的耐火等级及外墙门窗、洞口等情况而定。

民用建筑的最小防火间距

耐火等级

一、二级

三级

四级

一、二级

6m

7m

9m

三级

7m

8m

10m

四级

9m

10m

12m

当街坊内部通道离人行道超过80米、建筑长度超过160米时应留出4米的消防通道、在居住区内设置室外消火栓、每个消火检的服务半径为150米。

(2)防震灾害

为把灾害控制到最低程度、在进行居住区规划时、必须考虑以下几点：

①尽量避免布置在沼泽、不稳定的填土堆石、地质构造复杂及在地震时有崩坍陷落危险的地段。

②考虑适当的安全疏散用地、结合公共绿地、学校等公共建筑的室外场地及街坊小花园。

③居住区内的道路应平缓畅通、便于疏散、并布置在房屋倒坍范围之外。

4)经济要求

居住区的规划与建设应与国民经济发展及居民生活水平相适应、也就是说在确定住宅的标准、公共建筑的规模项目等均需考虑当地的建设投资、居民的经济情况及发展的需要。降低居住区建设的造价、提高建筑标准和节约城市用地是居住区规划设计的一项重要任务。

5)施工要求

居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营、特别是当成片居住区进行机械化施工时、更应注意各建设项目的布置应适应施工程序和建设程序。

6)美观要求

居住区是城市中建设量最多的项目、因此它的规划与建设对城市面貌起着很大影响。一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共建筑的设计、更重要的取决于建筑群体的组合、建筑群体与环境的结合、要反映出生动活泼、欣欣向荣的面貌、具有明朗、大方、整洁、优美的居住环境。

四、住宅建筑规划

(一)住宅建筑群布置的原则

(1)满足日照充分的要求。住宅群的布置应当使大部分房屋为南北向、而且前后排房屋的距离达到设计规范的要求、使少部分房屋采用东西向排列。并且每一套住宅中、都要有一至二间能满足日照要求。

(2)达到通风良好的要求。我国住宅目前一般是用自然风取得降温散热的效果、为此要求建筑物有门窗的方面应该与当地夏季主导风向垂直布置、才能使它导风进入房间、或者组织穿堂风、从而取得良好的通风散热的效果。

(3)做到整洁宁静的要求。居住区级道路应当专为居住服务、不应作为过境交通线、道路和住宅应留有一定距离。垃圾站周围要有围墙设施、并应经常清运、它与住宅也要保持一定距离；饭店、锅炉房等排放污染物的建筑物不应紧靠住宅群布置。

(4)满足庭院雅观的要求。居住区内空地应当进行绿化、布置街心小花园及建筑小品、为老人和儿童创造一个休憩场所。在住宅首层窗前墙外可以布置小院、种植花草、以起到美化环境和隔断行人干扰的作用。

(二)住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容

1.住宅类型的选择

(1)住宅类型及其特点

①住宅

以家庭为居住单位的建筑。

②宿舍

供单人居住的建筑。

以户为单位的住宅、主要有以下几种类型。

(2)住宅建筑经济和用地经济的关系

住宅建筑经济直接影响用地的经济、而用地经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价、平面利用系数等指标、而用地经济的主要依据、则为每公顷居住面积密度。下面仅就住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个因素分别加以分析。

住宅类型（以户为基础组成单位）

表1

编号

住宅类型

用地特点

1

独院式

每户一般都有独用院落、层数1～3层、占地较多

2

并联式

3

梯间式

一般都用于多层和高层、用地比较经济

是多层和高层住宅建设中最常见的形式

4

内廊式

5

外廊式

6

内天井式

是第3、4类住宅的变化形式、由于增加内天井、住宅深度加大。

7

点式

是第3类住宅独立式单元的变化形式、适用于多层和高层住宅、由于体形短而活泼、进深大、故具有布置灵活和能丰富群体空间组合的特点、有利于节约用地。

8

嵌廊式

是第4、5类住宅的变化、一般适用于高层住宅。

①住宅层数

近年来、由于城市用地的日趋紧张、世界各国住宅普遍向高空发展、我国一些大城市亦建造高层住宅、但高层住宅结构改变、增加电梯、供水加压设备、防火设施、建材费用和施工成本较高、因而造价较高、可节约用地。由于节约用地、可以降低室外工程造价、维护费用及减少道路交通及改建用地的拆迁等。但并不是层数越高用地越经济、随着层数的增高、使用上带来某些不便、如人们的心理和生理会产生些不利影响。

目前上海市高层以18层左右为多。

②深度

住宅进深加大、外墙相应缩短、一般认为住宅进深在11m以下时、每增加1m、每公顷可增建筑面积1000m２、11m以上、效果就减少。

③长度

住宅长度在30m～60m时、每增10m、每公顷可增加建筑面积700～1000m２左右。但过长要增加伸缩缝和防火墙、对通风和抗震不利。

④层高

合理确定建筑层高可以节约造价及用地。

(3)合理选择住宅类型

①住宅标准

严格根据国家规定要求、不可随心所欲。

②满足户室比要求

应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要、在新建地区主要参照当地的人口结构、改建区、要考虑拆迁户人口组成来确定适当的户室比。

③确定住宅建筑层数和比例

要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便等因素决定建筑层数。根据我国目前条件、大城市以5～6层为主。小城市4～5层为主。

④适应当地自然气候条件的特点和居民生活习惯。

⑤结合地形、有利于节约用地。

⑥城市建筑面貌的要求。

(三)住宅的规划布置

(1)行列布置

建筑按一定的朝向和合理间距成排布置、可获得良好的日照与通风。（见表2）

(2)周边布置

建筑沿街坊或院落周边布置的形式、具有一定的空地面积。便于组织公共绿化休息园地。（见表3）

(3)混合布置

以行列式为主、以少量住宅或公共建筑沿道路或院落周边布置。（见表4）

(4)自由式

结合地形、在照顾日照、通风等要求下、自由灵活地布置。（见表5）

(四)住宅群体的组合方式

(1)成组成团的组合方式

这种基本单元可以由若干同一类型或不同类型的住宅(或综合公共建筑)组合而成。组团的规划主要受建筑层数、公共建筑配置方式、自然地形和现状等条件的影响而定。成组成团的组合方式功能分区明确、组团分区有明确范围、组团之间可用绿地、道路或自然地形进行分隔。（见下表6）

(2)成街成坊的组合方式

成街的组合方式就是以住宅(或公共建筑)沿街成组成段的组合方式、而成坊的组合方式就是住宅以街坊作为整体的一种布置形式。成街组合是成坊组合的一部分、两者相辅相成、紧密结合。

(3)住宅群体的空间组合

住宅群体的空间组合就是运用建筑空间构图的规律以及建筑空间构图的手段、将住宅、公共建筑、绿化种植、道路和建筑小品等有机地组合成完整统一的建筑群体、它要满足人们对使用的要求、同时符合工程技术、经济以及人们对美观的需要。（见下表7～图1）

指同一性质物体的悬殊差别。如大与小、简单与复杂、高与低、长与短、横与竖、虚与实、色彩的冷与暖、明与暗。通过对比可以达到突出主体建筑或使建筑群体空间富于变化、从而打破单调、沉闷和呆板的感觉。

①短对比

运用点状和条状住宅结合、提高建筑密度和群体的通风、日照、使整个群体的空间富于变化、如上海市蕃瓜弄住宅群。（图2）

②高低对比

沿街布置七：四、三层建筑、而在交叉口则布置高层住宅、使沿街建筑群体轮廓起伏有变化。如北京市青年湖小区。（图3）

③简单与复杂的对比

沿街建筑群体用体形简单住宅与体形比较复杂的公共建筑相间布置、使空间富有变化。如上海石化总厂居住小区。（图4）

④韵律与节奏

同一形体有规律的重复及交替使用所产生的空间效果、如节奏、韵律、如常州东风北路西侧沿街住宅。（图5）

⑤比例和尺度

比例的含义是指建筑物的整体或局部在其长、宽、高的尺寸、体量的关系、以及建筑的整体与局部、局部与局部、整体与周围环境之间尺寸、体量的关系。尺度是与建筑物的性质、使用对象密切相关。如幼儿园的设计应考虑儿童的特点、门窗、栏杆的尺度应与之相适应。在组织居住院落的空间时、要考虑院落大小的比例关系和院落本身的长度比例。

⑥色彩

色彩是每个建筑不可分割的特性之一、是建筑构图的重要辅助手段。色彩对建筑不仅表现生动美观、而且起着重要功能作用、如医疗性建筑的色彩都以淡洁为主、文化娱乐性建筑的色彩一般丰富多彩、给人以欢乐的气氛。建筑色彩与建筑材料密切相关、因此充分利用建筑材料的固有色泽、使建筑色彩保持持久稳定、减少维修费用、对城市住宅建筑十分重要。

⑦绿化

绿化在建筑群体中起着联系、分隔、衬托、补充和美化的作用、通过各种树木、花卉、草地的形态和色彩与建筑道路等有机的结合组成生动活泼的建筑群空间。

⑧道路

道路线型对建筑群体的空间组合起重要作用、如直线型道路两侧建筑有规律布置、给人以强烈的节奏感、形成一种雄伟、严峻的气氛。

⑨建筑小品

建筑小品的内容多和范围广、它对于城市面貌有较大作用。在大量住宅群中用围墙、花架、室外坐椅、台阶等、在街道沿线常用小亭、宣传画廊、花台、小池、雕塑等建筑小品。

(五)居住区建设规划的技术经济指标

评价居住区经济效益优劣的依据、是用以下几项主要技术经济指标：

(1)居住人口毛密度＝居住总人口/总用地面积(600～800人/公顷)

(2)居住人口净密度＝居住总人口/总居住用地面积(人/公顷)

(3)居住建筑面积密度＝居住总面积/总居住用地面积(%)

(4)居住建筑密度＝总住宅占地面积/总居住用地面积(%)

(5)容积率＝总建筑面积/总建筑用地面积(%)

(6)建筑密度＝建筑基础面积/建筑用地面积(%)

(7)高层住宅比例＝高层住宅面积/总住宅面积(%)

(8)公建比例＝公共建筑面积/总住宅面积(一般为16%～20%)

(9)配套商业面积比例＝配套商业面积/住宅建筑面积(规定为5%)

(10)绿化覆盖率＝绿化覆盖面积/规划用地面积(一般为60%左右)

(11)人均公共绿地面积＝集中绿地面积/居住人口(近期为2m2/人

运用以上技术经济指标衡量居住区经济效益时、一定要进行综合分析、全面研究和考虑；要根据不同城市的具体情况和经济发展水平、因地制宜地作出具体分析和判断、还要从远景发展来分析研究确定指标的科学性、合理性。总之、要灵活运用、而不应生搬硬套、要结合时间、地点、具体条件来制定。

五、公共建筑规划

(一)公共建筑规划的原则

根据规划的不同级别和人口数量、并遵循配套齐全、分散和集中相结合的原则布置公共建筑。其基本要求有以下几项：

(1)适当集中布置。使居民一次行动能达到多种目的。

(2)符合人流走向。居民日常使用频繁的设施、应当布置在居民上下班经过的地方、以方便居民。

(3)服务半径缩小。使居民节省时间和路途。

(4)不要干扰居民。对于某些产生噪声、气味与污染等公建项目、应和住宅保持一定距离。

(5)发挥经济效益。根据条件、兼顾区内外服务、发挥服务潜力、以获得更好的经济效益。

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