2019年招商引资工作谋划 招商经理年度工作专题计划

篇一：年度工作计划总结-招商营运部

工作总结

&

工作计划

提交部门：总经办

提交人： 李光超

日期：.1.26工作总结

序言：

7月加入企业，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面叙述我从入职以来工作总结。

招商方面关键工作概述：

首先是市场调研并最终形成项目研测汇报、商场整体定位、业态占比计划、品牌基数计划、品牌落位图、商场动线计划、租赁决议文件等一系列招商前期工作；其次是部门人员组织架构设计、团体组建、岗位职责、制度步骤、协议文本、部门预算、招商倒排计划、租金实施政策、招商说辞、招商手册制订等一系列中期工作。从9月初招商部同事开始正式招商，经过15个月周期，不含超市计划签约面积22459平，实际签约面积20414平；完成签约率90%，已签约专柜预算收益1779万元，全专柜预算收益1977万元，估计达成报批版租赁决议文件计划80%（以考虑免租期-报批预算收益指标高标准2477万元作比较）。

营运方面关键工作叙述：3月之前，前期营运部工作关键是组织架构设计和团体组建；评审营运部需要各类工作前置文件，包含制度步骤、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员手册、工程技术条件提报、图纸细化等部分列前置工作；中影、家乐福进场后，营运团体人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团体协调和地产企业各类工程问题；6月全部营运主管级到职，指导部门经理率领营运团体全方面开展各项工作，前期关键是协调关键商户进场、协调地产企业工程技术条件整改、现场施工进度跟进、施工安全管控及问题处理，从4月份到12月初，签约商户装修基础结束，除家乐福、瓦国小镇外，基础能够实现招商率和开业率相符。12月份开始关键跟进开业前各项营运工作倒排计划，逐一落实，确保营运工作全部事项满足开业需求，包含人员培训、物料准备、商户开业前关键跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等

工作全方面总结

1． 招商方面：

（1）市场调研汇报：针对瓦房店市场调研，关键关键调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研关键是各个项目标业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业气氛及消费习惯作出分析，关键看夜间客流走向和消费者消费倾向。一系列调研为制订项目标研测汇报提供第一手数据。

（2）招商前置准备：首先是组建团体，以部门经理为主，临时抽调营运经理帮助招商；其次是要做好各类招商文件，包含：招商手册、招商统一说辞、制度步骤制订和培训、初步计划图纸交底培训、租金计划交底培训、资源搜集并分配、分配招商工作任务等。

（3）倒排计划制订：依据企业要求10月份开业，制订了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中全部工作内容和完成时间节点，作为招商工作最高指导文件，招商部定时对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作关键工作。

（4）各类图纸深化：图纸是招商必需要素，依据cad及现场实际勘察，结合北京策划企业提议，并根据研测汇报中各类数据及商业理念要求，形成了一整套图纸，包含大动线图、铺位计划图、业态计划图、品牌落位图，形成招商最基础工具；

（5）租赁决议文件制订：依据企业要求，结合瓦房店市场商业行情，同时参考大连市场中类似项目标收益情况，并考虑到市场商业大环境前提下，制订了租赁决议文件，根据高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决议提供依据。

（6）制度步骤及协议文本制订：制订了招商期间和运行期间部门制度步骤，标准是结合商业企业和集团组织架构及审批步骤，并严格根据既定制度步骤实施；制订了各类协议文本及附带文件，作为签约前置关键文件。

（7）招商实施阶段关键叙述和分析：

整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在市场大环境影响下，招商工作面临着巨大压力，但总来说，我们能够依据招商各个阶段碰到各类问题立即分析和检讨，缕清思绪，开启备选招商方案，基础上处理了问题，具体详述以下。

首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，前后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但能够说和商户建立了很好联络，也从另一个角度摸清了院线在三四线城市拓展计划、物业需求及租金贡献，最终综合多种原因和中影落定了协议并签署了营运方面补充协议，确保装修档次和日常运行、营销活动能力；

两大主力店签署同时，对次主力店及关键品牌进行铺开洽谈。关键目标是引进快时尚品牌，优衣库、ca作为关键引进对象，不过因为北区开店计划制约，没有能够达成合作。引进快时尚思绪受阻后，招商立即调整思绪，将关键偏向服装衣饰集合店、精品集合店，服装衣饰成功签下了拉夏贝尔集合店、vm、太平鸟、大嘴猴，这多个品牌落位基础实现了商场地定位和档次；再加上一楼关键品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店加盟，一楼招商基础成型。一楼招商遗憾，首先肯德基签约比较晚，对观望品牌招商没有起到很好促进作用；二是屈臣氏，因为对方企业决议前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼品牌级次，即使丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平全部符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置空余，应该说这个位置是商场中最优越位置，不过因为等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，造成我们在整个一楼计划、租金估计和资源贮备方面出现了很大危机；四是吉野家因为企业人员调整造成合作意向不明确，影响了招商进度顺利进行，对于观望品牌签约有很大负面影响，

二楼招商是最坎坷，现在空铺数量也是最多，关键是因为服装行业经营不景气，应该说招商部在招聘人员方面也是关键倾向服装类，招商部全体人员利用多种关系进行资源搜集和全方位洽谈，能够说大连区域内服装商户基础全部谈过；需要指出是，因为布局计划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了确保，不过我们面正确也是一样痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们能够总结出，业态百分比计划中服装类百分比即使放已经很低，招商和租金达成也是最困难，另外品牌级数也跟计划差距很大，很多引进品牌质量和运行能力也给后期调整买下了隐患。

三楼前期招商很困难，瓦市市场童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进愉快星后布局大调整，应该说是三楼招商工作转折，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大帮助，三楼满铺招商结果还是比较不错，即使童装类等级不是很理想，不过协议期可控，不再担忧三楼冷场情况。需要提出是汤姆熊合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心作用越来越显著，商户对城市和商场考量上有了很严格要求。

四楼餐饮招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇签约对于其它品牌引进起到了主动作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇反弹，瞬间给我们招商工作带来了巨大考验，招商部也得到企业大力支持，想尽措施排解了困难，即使年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫品牌等级和经营实力令人堪忧，不过位置、面积对于后续调整还是可控。现在有一个空铺，倾向于经营自助火锅，但现在仍没有落实，从洽谈周期和供给商数量来分析，关键是瓦房店市场火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供给商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。

2． 营运方面：

（1）团体组建：营运工作从团体组建开始，依据组织架构设计，基础根据时间节点和需求，成功组建了营运团体，对整个营运工作开展提供保障；（2）岗位职责：依据组织架构设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批；

（3）制度步骤：依据以往项目标实操经验，结合以往项目，制订了部门制度步骤，标准是确保营运工程中全部问题处理时效性，去掉部分繁琐程序，确保和企业内部、外部处理口径要一致，综合各部门意见和提议，形成报批版。

（4）工程对接：商业计划期间和商户进场前和进场后，和地产工程对接尤为关键，因为前期计划和实际招商进度及调整有很大改变，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，即使在对接过程中发生很多矛盾和不配合，不过凭着一条宗旨---跟进催促，直到满足商业运行需求为止，基础上现在遗留问题已经极少。

（5）图纸评审：对各类图纸评审，从营运角度提出意见和提议是一项很关键工作，即使从某种角度讲，我们专业度不够，不能达成毫无遗漏或失误，不过也基础把事情处理在设计阶段，降低了多种浪费，确保企业损失最小。

（6）装修管理：装修管理是营运工作关键，从招商部接到联络单后和商户建立联络开始，到交场、付尺、出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止部分列工作，需要营运人员全部参与，关联着很多弟兄部门，这就要求每个人业务水平和协调能力。以营运部一个全新团体来说，做到现在这一点着实不易，付出了很多辛劳，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要表现全方面系统分析和检讨。

3． 问题和提议：

需要指出是，现在出现问题原因是多方面，有客观原因也有主观不足，所以只是提出问题和提议，并不是推卸责任和漠视问题，更关键是反思处理措施和路径，我们下一个项目要注意哪些关键问题，具体以下。

（1）招商方面：

城市等级：城市等级是关键品牌商户考虑首要原因，比如优衣库这么品牌，企业拓展计划有明确城市等级要求，不管我们放合作条件多么优越，也是无法达成意向，很多全国或区域连锁品牌全部无法辐射到县域城市开店，这是制约招商关键问题；

企业背景：在商业地产整体不景气前提下，企业整体实力和运行能力，是大部分尤其是关键品牌商户关注首要问题之一，很多商户全部很关心企业背景、实力、运行能力等，我们需要很多沟通工作才能打消疑虑，不过很多品牌因为企业没有成功运行项目标经验而观望，这个问题是招商过程碰到比较无奈问题，很多关键品牌全部很遗憾暂停；

项目位置：我们项目标位置在瓦房店市属于偏北位置，和新玛特比较还算能够，不过和传统商圈比较相对偏僻，周围商业气氛不浓，北部已经没有很多居民居住，养商周期会拉篇二：年招商工作计划

年招商工作计划书

一：招商策略

1、先确定目标，再全方面招商

2、为用户订做全方面处理方案

3、人员、媒体、大型专题活动立体化整合宣传推广策略

4、招商进度、质量、费用统一控制

5、构建平台和政府形成互动

二：招商阶段、招商目标和时间安排

1、阶段划分

2、招商目标

3、时间安排

三：组织内部建立（初步构思）

1、项目人员招聘

2、招商架构

3、招商机制

四：招商资料

1、招商手册和招商说明书

2、委托经营协议（代为管理），授权委托书

3、招商委托书

4、招商步骤表

5、招商文案

五：招商方法、目标用户确实定

1、招商方法

2、目标用户

3、第三方招商网络平台建立

4、招商标准、注意事项、存在问题

六：宣传策略

1、媒体宣传推广

2、大型专题招商活动

七：招商费用预算及招商提议方案

1、招商费用

2、招商提议方案

八：招商政策提议方案

九：附件（附加内容）

一、招商策略

1、先确定目标，再全方面招商

目标确实定分三步：第一，要达成目标是什么；第二，围绕目标进行随即一切工作；第三，目标是否得到了实现。

招商策划要有明确目标和要求，才能确保招商策划收到预期效果。

2、为用户订做全方面处理方案

在这一策略指导下，经过专业培训师培训招商团体，依据实际情况灵活调整和实施租赁政策。比如，依据不一样类型用户提出不一样需求，为她们提出度身订做处理方案。

3、人员、媒体、大型专题活动立体化整合宣传推广策略

在市场宣传推广方面，实施整合推广策略，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动以下：

招商公布会暨主力店签约仪式

招商结果公布会

项目推介会

建筑节点庆典会

利用传媒招商

举行或参与种类招商会议和文体活动招商

借助中介机构联络渠道招商

派出招商小组主动出动招商

以商招商

聘用招商顾问

4、招商进度、质量、费用统一控制

为把招商计划落实到实处，达成多快好省目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。对招商费用进行精打细算，并采取以下方法对招商费用进行统一安排、科学分配。

招商任务指标分解到人，成本分解到人。

关键性招商费集中使用，避免零打坏敲。

关键保障优异招商人才工资待遇和奖励管理。

重视大用户招商和关系招商，费用安排上给予倾斜。

经过精心策划媒体宣传计划，实现正确、有效传输，价值最大化。坚

决避免宣传费用乱用和浪费。5、构建平台和政府形成互动

公关活动先行，如：举行全国性论坛或座谈，邀请管、产媒介权威人士。然后媒体报道紧随其后，造大声势形成一个轰动效应。

二、招商阶段划分、招商目标和时间安排

1、阶段划分：招商筹备阶段、主力招商阶段、全方面招商阶段、运行调整阶段四个阶段。

2、招商目标：依据用户需要不停调整、优化，标准上讲，招商工作不是招满了就结束了。

3、时间安排：

12月底，基础完成步招商前期筹备阶段（比如对招商资料准备、招商市场

分析等）

6月，确定目标主力招商对象，加以攻克。

12月底，在完成以上任务阶段以后开始进行全方面招商，此阶段部不分主次。

12月底，争取进入最终一个阶段运行调整。这个阶段是在其它三个阶段完成

前提之下。

为具体化可实施，在时间安排上，此计划包含时间段为：1月开始实施，截止到。

三、组织内部建立

1、招商人员招聘和培训

再大项目也是人做，人原因在项目招商中起着最根本决定性原因，所以招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍招商团体，是招商筹备阶段最关键任务。一个团体不仅需要专业化，更需要一体化。所以，对团体培训尤其关键。目标是使整个团体含有完整项目标知识架构、卓越团体实施力和共同价值取向，培训内容以下：

五个关键理念培训

团体实施力培训

项目知识培训，以使团体组员对项目有一个清楚认识

招商技巧培训，包含接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提升

团体组员招商能力

招商礼仪和招商制度培训（语言艺术、招商制度说明和协议解读等）

培训后招商人员，应该做到：

重视第一印象

主动性，耐心和毅力

在对外洽谈中，充足表现“灵活”

加强对项目谈判组织工作

尊重外商部分通常做法6) 善于站在投资者角度思索问题

7) 高度重视信息搜集和分析

8) 熟悉不一样类型项目标特点

9) 介绍情况、回复问题实事求是

2、招商架构

3、招商机制

1）、招商人员关键工作职责（初步提议）

（1）招商一部关键负责关键用户招商工作：1人

（2）招商二部关键负责用户资料整理和保管（分出主次和等级）招商工作：3人

（3）招商三部关键负责其它招商用户招商工作：2人

（5）策划部暂定员两名，关键负责招商策划、媒体计划制订实施、招商文案策划撰写和设计。一名策划，一名设计。（依据情况可增加）

2）、招商机制建立，是为了在招商团体中形成一个人性化制度管理气氛，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更重视团体精神，建立一系列管理制度。（具体见附录人员薪酬及奖励方案-提议）

（1）招商人员奖励政策建立

（2）招商人员处罚政策建立

（3）招商人员日常管理规范制度建立

四、相关招商资料准备

1、招商手册和招商说明书

2、委托经营协议（代为管理），授权委托书

3、招商委托书

4、招商步骤表

5、招商文案

文本资料依据不一样阶段、具体需求再行撰写！

五、招商方法、目标用户确实定

1、招商方法：

项目招商公布会

项目推介洽谈会

登门造访（目标自荐）

网络招商

电话联络

面对面沟通

行业协会、政府机构

各地商会

媒体招商

网络招商

展会招商

短信平台

2、目标用户划分：关键用户 （会员用户）

一般用户

两种用户区分：（1）服务着眼点不一样：一般用户重在处理已经存在问题，会员用户重在防患未然、未雨绸缪。（2）服务期限不一样：一般用户问题处理合作关系就结束，是一次性。会员用户是日常关注、跟踪服务，是长久。（3）要求不一样。会员用户除了和企业发生过愉快业务合作关系外，还要求其本身实施力很好，能不折不扣地实施我们策划方案。实施力差用户不能成为企业会员用户。（4）优先度和待遇不一样。和一般用户相比，会员用户能够随时进行决议咨询服务，环境策划布局和调理服务优先安排。

　（划分标准：投资大小、合作前景、合作关系）

3、第三方招商网络平台建立篇三：购物中心招商部总结及招商部工作计划

招 商 部工作总结

一晃而过，弹指之间，已近尾声，招商部全体同仁在集团领导亲切关心下，在商业企业正确率领下，同德同心，群策群力，全方面推进**购物中心项目调研、业态定位、招商洽谈和团体建设等工作，在取得了微小成绩同时，也存在很多需要改善地方。现将十二个月以来工作情况汇报以下： 一、工作进展和取得成效

依据**购物中心项目实际情况，工作关键划分为三个阶段。

第一阶段：市场调研（*月-*月）。第二阶段：项目定位（*月-*月）。第三阶段：用户洽谈（*月-*月）。

（一）深入细致市场调研，扎实**购物中心发展基石。

没有调查就没有讲话权，在浩淼无边商海竞争中，市场调研是项目成败桥头堡。大数据时代，要求我们要用科学思维和方法来审阅问题，扎实*****购物中心项目发展基石。

基于此，由部门责任人**带队，招商部全体人员主动参与，赶赴**及其周围各地域考察，并对区域内主力商家进行了专门访谈。关键对这些购物中心项目标运行现实状况、租金政策、品牌组合、消费客群进行了深入而细致摸底。本着善取她山之石，精攻自家之玉标准，此次市场调研工作，为**购物中心项目定位、运作思绪提供了详尽真实基础资料和决议依据，是很有价值、有意义。

比如：商业调查数字分析汇总汇报 1、**市场大区域环境 2、***项目情况 3、***项目情况汇总 4、***项目情况汇总（商业）（二）独到正确项目定位，谱写***商业大局。

项目定位是**购物中心发展关键和灵魂。*****购物中心有别于其它任何一个商业项目，它依附于全球瞩目标**酒店建筑群，服务于庞大高端旅游商务消费客群，是独一无二。怎样发挥***特有优势，又能兼顾**商业行情；既能引领并满足市场需求，又能规避和降低同质竞争；既能确保品牌质量，又能权衡租金收益，是招商部亟需攻坚课题。经过十数次项目研讨会，集思广益，反复斟酌，不停调整，精心论证，最终完成了以下汇报：

《*****购物中心项目业态定位汇报》，发明性提出打造会员制购物中心概念，估计引进超出100家来自世界各地著名品牌，为用户带来奢华、艺术和国际化生活体验，如同亲赴巴黎、米兰、伦敦、纽约等时尚大全部会。在业态选择上，涵盖世界级奢侈品店、精品超市、**商界领袖俱乐部、***酒吧街、**食街、**巨幕影院等。在功效配比中，顺应市场趋势，又别具一格。体验业态占据**%，高端餐饮**%，精品零售**%，顶级娱乐**%，名品专卖**%，配套服务**%，图1。

图1 *****购物中心项目业态组合配比

《*****购物中心项目运作思绪》，全方面理清了项目运作思绪，明确了时间进度和关键节点，制订了“主力店先行，以大聚小，逐步攻克”招商策略。凝练了线上线下一体化运行思绪（020模式占比40%）。

《*****购物中心项目租金调整方案》，结合市场调研资料及和品牌商家沟通实际情况，调整了*****购物中心项目租金方案、优惠政策。明确了招商洽谈基准商务条件。和此同时，全方面完善了**购物中心招商工具，统一了全体招商人员对项目标整体解读思绪。

　（三）卓有成效项目招商，决胜商业标杆领地 1、招商团体全力以赴，超额完成整年指标

自**月正式开启招商工作以来，招商部全体同事主动出击，从众多商家资源中大浪淘沙，筛选出适合项目标品牌用户，前往造访用户100数次，吸引深圳、广州、上海等地30多批次用户前来实地考察*****购物中心项目。招商部在**个月时间完成了总共***平方米、20多个品牌意向签约；招商速度、品牌质量、租金收益均超出**当地市场行情，完成了商业企业给予招商任务。下表1显示*****购物中心签约情况。

表1 *****购物中心签约百分比统计2、商业巨头竞相签约，进驻品牌质量突出 表2**月**以后，新签意向统计表

伴随这些品牌竞相签约入驻，**购物中心项目招商取得突破性进展。

在进驻品牌质量把控方面，招商部经过对18个业态****多个商家梳理，经过数次深入沟通洽谈，签署了进驻意向商家***多户，在谈品牌商家***多户。（以下表3）

表3 招商部品牌商家洽谈成效一览表

（四）高效出色招商团体，护航**购物中心项目发展

打造一支创新狼性高效招商团体，为**购物中心项目保驾护航，也是招商部门工作关键之一。

自招商部组建以来，招商部一直保持在**个人。

重视招商人员专业能力和职业素养提升，组织了20数次培训，涵盖商业地产专业知识、招商技巧、用户沟通技巧、统一说辞、管理制度、工作心态等内容体系。

制订了灵活科学招商队伍激励和考评机制，包含招商日志制度、招商首问责任制度、业绩考评硬指标、业绩考评软指标等。

　二、存在问题及改善思绪 （一）多措并举，深入拓宽招商渠道

现阶段，**购物中心项目招商以造访，邀约为主，招商渠道单一，在会议招商、网络招商、活动招商等方面做不足；面向招商对象基础是品牌商家，对政府、商会资源统筹利用、挖掘不够，尤其是在国家馆招商方面，应充足考虑国际商会桥梁作用。

（二）主动沟通，深入加强各部门之间协作

**购物中心项目招商是一个系统工程，任何一个步骤疏落全部会造成招商效果不理想，部门之间沟通和协作是处理工作难题，提升企业运转效率关键路径，招商部应主动沟通，主动和弟兄部门协商处理，建立健全项目联席会议制度，形成整体协力，实现每个步骤有序衔接。

（三）精益求精，深入提升招商团体战斗力

在招商这个系统工程中，人无疑是最关键原因。现在，招商团体打造虽取得微弱成效，但仍然存在招商人员偶有懒散、心理素质不过硬、专业水平需提升、制度实施不到位等问题，需要破除陋习，统

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