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由几何图形面积计算公式 , 即可计算出各类面积的数值。

5.4.5 坐标解析法计算面积

利用采集的房角点的坐标值 , 根据《房产测量规范》 GB/T 17986.1- 中的 8.4.1 的公式计

算。

建在地面楼栋内的地下室出入口 , 按以下方式处理 :

当地面楼和地下室为一栋房屋时 , 若该出入口仅为地下室服务 , 列为地下室应分摊的共有建筑面积 ; 若该出入口同时为地面楼和地下室服务 , 列为其服务范围应分摊的共有建筑面积。

地面多栋楼共用一个地下室时 , 若该出入口仅为地下室服务 , 列为地面楼不被分摊的公用建筑面积 ; 若该出入口同时为地面楼和地下室服务 , 列为地面楼应分摊的共有建筑面积。

建在地面楼栋外的地下室出入口 , 列为地下室应分摊的共有建筑面积。

车道和专门服务于车位的其它公共走道面积 , 由地下室各车位分摊。

地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道 , 由使用该功能用房的各户进行分

摊。

6.4.7 室外楼梯处理

仅供一户使用的 , 全部计入该户分摊建筑面积。

为不同功能区服务的 , 其面积列为相应功能区的共有建筑面积 ; 为同一功能区服务

, 计入该功能区共有建筑面积。

6.4.8 室内楼梯处理

为整栋服务的楼梯或电梯 , 整栋分摊 ( 在个别楼层或部分楼层有门不开的 , 不影响整栋分摊 ) 。

共有的屋顶楼梯间列为整栋的共有建筑面积。

因各层用途不同 , 在不同位置设置高、 低不同的楼梯 , 但各楼梯之间所在某一层互通的 , 如图 6-1 中的 1 梯至 3 梯, 这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果

某一层还设有专用梯 , 则按室内专用梯处理。如图 6-2 的第 4 层。

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图 6-1 图 6-2

室内专用梯 ( 楼梯、 电梯 ) , 其经过”不使用”建筑的梯间共有面积 , 列为”不使

用”和”使用”两部分建筑的区间共有面积 ; 经过”使用”建筑的梯间共有面积为”使用”部分建筑的区内共有面积。

6.4.9 穿过房屋的通道处理

若此通道只为本栋服务 , 则列为本栋应分摊的共有建筑面积 ; 否则 , 列为不被分摊的

公用建筑面积。

6.4.10 走廊的处理

房屋除第一层 ( 地面 ) 外的其它各层的内、 外走廊 , 列为本层的共有建筑面积。

位于建筑物第一层 ( 地面 ) 、 计算建筑面积的内、 外走廊 , 列为其服务范围的共有建筑面积 。

6.4.11 当商场需要分割成通道和若干铺位时 , 通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积

比例分摊。

6.4.12 架空通廊

两栋独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。

塔楼之间的架空通廊建筑面积列为相关功能区应分摊的共用建筑面积。

6.4.13 门廊、 雨蓬

为一户独立设置的门廊、 雨蓬 , 计算建筑面积的 , 其建筑面积计入该户的分摊建筑面积中。

设置于公共大门口或楼梯口等处的门廊、 雨蓬 , 计算建筑面积的 , 建筑面积列为共有建筑面积。

6.5 共有建筑面积确认

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在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前 , 可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确

:

确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围 , 并按共有建筑服务范围确定其服务功

能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积 ; 服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。

将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积 , 分别加到相应的区内共有建筑面积中 , 然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即 , 先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中 , 分别计算分摊系数 , 逐级分摊。

6.6 共有建筑面积分摊

6.6.1 分摊公式

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊 , 按下式计算 :

＆Si =K× Si

K=∑＆ Si / ∑ Si

式中 : K —为面积的分摊系数 , 分摊系数取位至 0.000001;

Si ——为各单元参加分摊的套内建筑面积 ;

＆Si ——为各单元分摊所得的共有建筑面积 ;

∑＆ Si ——为需要被分摊的共有建筑面积总和 ;

∑Si ——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和。

6.6.2 分摊方法

整体分摊

使用功能单一、 各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和

多级分摊

不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部 , 从大到小逐

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级分摊的原则。

a) 第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区 ,

一般按住宅、 办公、 商业、 地下车库、 仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区

域进行划分。各功能区间共有建筑面积 , 即栋共有建筑面积 , 按各功能区范围内的自有建

筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有建筑面积＝第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积

第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的

功能区间共有建筑面积部分。

第二级分摊。某一功能区经过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层

之间的共有建筑面积 , 即为该功能区的共有建筑面积 , 依照第一级分摊的方法 , 按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。

层分摊共有建筑面积＝第二级分摊系数×该层套内建筑面积

第二级分摊系数＝ ( 第一级分摊得到的共有建筑面积 +层间共有建筑面积 ) ÷各层套内建筑面积之和

层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积, 按层

内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。

分套分摊共有建筑面积＝第三级分摊系数×该套内建筑面积

第三级分摊系数＝ ( 第二级分摊得到的共有建筑面积 +层内共有建筑面积 ) ÷各套内

建筑面积之和

其它分摊

房屋需要进一步分割时 , 参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

非成套房屋中的厅堂、 壁柜、 厨房、 卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位 ,

有协议的 , 以协议为准进行分摊 , 无协议的 , 参照上述方法按建筑面积依比例分摊。

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第七章 房产变更测量

7.1 在房屋发生买卖、 交换、 继承、 拆迁、 新建、 改建、 扩建、 重建、 拆除、 改

制等涉及权界调整和面积增减变化时应进行房产变更测量。

7.2 房产变更测量的方法

7.2.1 现状变更测量。

变更范围小 , 可根据图上原有房屋或设置的测线 , 采用钢卷尺定点测量。

变更范围大 , 可采用测线图定点测量或平板仪测量。

采用解析法测量或全野外数字采集系统时 , 应在实地布设好足够的平面控制点 , 设站逐点进行现场数据采集。

7.2.2 权属变更测量

进行权属变更测量 , 必须依据变更登记申请书标示的房产及其用地位置草图、 权利证

明文件、 约定日期 , 通知申请人到现场指界 , 实施分户测绘。

现有的平面控制点、 界址点、 房角点都能够作为变更测量的基准点。

采用图解法进行权属变更测量 , 应按实测数据计算面积后 , 再定出分界点在图上的

位置。

变更测量之后 , 应对现有房产、 原有资料进行修正和处理。

7.3 变更测量精度

变更后的分幅、 分丘图图上精度 , 新补测的界址点的精度都应符合规范的规定。

7.3.1 按现行《房产测量规范》 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点 , 相对于邻近控

制点的点位中误差不超过图上± 0.50 毫米。

7.3.2 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素和地物点 , 相对于邻近控

制点的点位中误差不超过± 0.05 米。

7.4 丘号、 栋号、 界址点号的调整

丘号、 丘支号、 栋号、 界址点号、 房角点号、 房产权号、 房屋共有权号都不能重号。其中房产权号、 房屋共有权号除了整栋房屋拆除须注销权号 , 一般不预调整。

7.4.1 丘合并时 , 须重新编立丘号 , 新增丘号沿房产分区或房地产分幅平面图内最大丘号

续编。

7.4.2 用地合并时 , 四周外围界址点维持原点号 ; 用地分割或扩大 , 新增界址点沿房地产

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分幅平面图内最大界址点续编。

7.4.3 用地单元中房屋被部分拆除或扩建 , 仍保留原栋号 ; 新建和改建房屋沿丘内最大编

号续编。

第八章 成果资料的检查验收和整理

8.1 一般规定

房地产测绘成果实行二级检查 , 一级验收和审核备案制度。

8.1.1 一级检查是在全面自检、 互查的基础上 , 由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。检查量外业巡视 100％ , 主要数据抽查 30％; 内业检查 100％。一级检查质量合格后 , 方能进入下一工序。

8.1.2 二级检查是在—级检查的基础上 , 由房产测绘单位的质量检查机构或专职检查人员

所进行的最终检查。检查量外业巡视 30％ , 内业检查 100％。

8.1.3 验收工作是由测绘工作的委托方组织实施的对测绘单位所提交测绘产品的验收。

8.1.4 审核备案是房产管理部门对用于房产管理的成果资料进行审核备案的工作。 经验收合

格的房产测绘成果需经房产管理部门备案后方可用于房产管理。

8.1.5 各级检查验收中发现的问题 , 必须做好记录 , 并提出处理意见 ; 二级检查、 验收工

作完成后 , 应分别编写检查、 验收报告。

8.2 上 ( 提 ) 交成果资料内容

合同或委托书。

技术报告或技术说明。

验收报告。

图形数据成果。

《房屋面积测绘报告》。

8.3 检查、 验收项目及内容

8.3.1 平面控制测量

平面控制网的布设和点位是否符合要求。

各种观测手簿的记录和计算是否正确。

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